Скаченный вами Сервер с нашего сайта уже содержит ярлык hlds.exe для запуска сервера в консольном режиме. НО Я объясню вам суть этого дела.
------------------------------------------------------------------------------------------------

Лаги исчезнут однозначно, так как обычный запуск сервера сильно потребляет ресурсы + нужно еще поставить высокий приоритет сервера в Диспетчере задач

Так вот, 
1) Делаем ярлык файла hlds.exe (Находится hlds.exe тут(путь может отличаться) C:\Program Files\Valve\hlds.exe)

2) Нажимаем на ярлык правой кнопкой, выбираем свойства - в поле Обьект: пишем

"C:\Program Files\Valve\hlds.exe" /MIN/HIGH "hlds.exe" -game cstrike +port 27015 +map cs_mansion +rcon_password ххх-ваш пароль +maxplayers 18 +exec server.cfg -noipx +sv_lan 0 -insecure -console

Внимание:

Вместо ярлыка можно создать файл (сначала создаем текстовый документ) start.bat или start.cmd, где *.bat & 8.cmd - расширение (а не .txt)! Затем жмем првой кнопкой -> Изменить: и вставляем туда вот это: start /high hlds.exe -game cstrike +sv_lan 0 +maxplayers 18 +map de_dust2 -console +rcon_password 7777 -port 27015 +exec server.cfg , затем сохраняем и запускаем. Лично я так делаю!

Поясняю:

/MIN/HIGH "hlds.exe" -высокий приоритет процесса
-game cstrike (указываем, что это Counter Strike сервер)
-console (консольный режим)
-insecure (valve использует свой собственный античит VAC, но его нет смысла устанавлить на кракнутые No-Steam сервера, потому что он банит только легальных клиентов)
-nomaster (сервер не будет показан в глобальной базе данных серверов, то есть он выделенный - не паблик сервер)
+maxplayers 20 (указывает, что на сервере смогут играть максимально 20 игроков)
+sv_lan 1 (эта строка должна быть ОБЯЗАТЕЛЬНО, если только сервер не рассчитан для легальных клиентов)
+map de_dust2 (указывает, какая карта будет загружаться первой, после запуска сервера)